关于房地产市场，没有泡沫破裂。虽然斯蒂芬·罗奇先生被摩根士丹利任命为全球首席经济学家，谢国忠先生被任命为亚太地区首席经济学家，如此“高大上”的头衔也可能做出错误的预测，但房地产市场存在泡沫危险信号和本地泡沫是不争的事实。针对日益普遍的房地产“泡沫论”和“崩溃论”，建设部发布报告进行反击，甚至预测“未来10年，中国房价将稳步上涨”。经济学界和一些经济学家所说的话与主流观点截然相反。像中国社科院的易先荣，以及经济学领域的巨头吴敬琏。
为什么吴敬琏对股市的预测是正确的，而罗奇和谢国忠是错误的？关键是股票市场是虚拟的，而房地产市场是具体的。但不同的是，吴敬琏含糊地说了股市的制度和制度缺陷，而罗琦和谢国忠则没有说中国楼市的制度缺陷。正是制度缺陷在很大程度上导致了房地产市场和股市的价格泡沫。
其实，任何专家都可能有判断失误，只有市场才是最彻底、最真实的，市场供求规律是决定一切的试金石，通过对中国股市、房地产市场体系、市场结构现状的研究，揭示供求规律的条件、过程和结果。
一、市场供求规律是分析股市和楼价泡沫现象的理论依据
（1）市场供求规律的机制：
无论是在房地产市场、股票市场，还是其他产品市场，供求关系都是靠价格来架桥的，最终的交易也是以价格为依据的。在正常的市场中（产品没有区别，买卖双方没有区别，不能影响市场）存在市场完全竞争，如果市场上只有少数供应商，就会出现竞争不充分的寡头垄断局面，极端情况下甚至只出现一个供应商的垄断局面。在完全竞争的市场中，价格是无法操纵的，而在寡头垄断和垄断市场中，价格极易纵，垄断市场中存在很高的价格定价权和超额垄断利润。
日用品（如衣食住行等）需求的价格弹性较小，奢侈品需求的价格弹性较大;市场范围越大，需求弹性越小，市场范围（行业）越小，需求弹性越大;时间越长，需求弹性越大，时间越短，需求弹性越小。
（2）房地产市场供求分析：
需求弹性分析
以及房地产（土地）的供应弹性。一个地区的住宅和商业办公对房地产的需求是对必需品的需求，需求的价格弹性较小;作为石油、土地等不可再生资源，虽然土地整体供给不弹性，但其区域和产业供给价格弹性较为明显，且由于房地产（土地）开发周期较长（一般2年以上），因此比一般商品具有更大的时间弹性。
（3）股票市场的供求关系及其特殊性
与各种市场相比，部分市场属于
快速市场，有些市场属于粘性市场。与其他市场相比，股票市场既具有一般的市场特征，又具有独特的市场特征。一方面，股票市场遵循市场供求的一般规律，另一方面，股票市场具有很大的特殊性。房地产市场的供需调整非常缓慢，如果政府干预后的当前价格低于均衡价格，价格就会趋于上涨，价格上涨的速度取决于当前价格下供求差距的大小，差距越大， 价格上涨空间越大，速度越快。但是，股票价格对供求变化的反应非常快，并且由于股票价格的强虚拟性，其价格波动也很大程度上取决于市场信心和市场趋势，而信心主要来自制度和市场，如市场机制是否健全，政府信用是否强大， 信息披露是否规范、真实，投资是否具有财富效应等。
（4）政府与市场的关系是什么
政府调控政策利弊分析：国家和地方政府出台了很多政策来控制房地产投资过热，影响很大，但其影响的质量需要定性评估和分析。房地产行业以外的两个例子是农业高科技问题和欧佩克油价问题。
首先是农业科技问题，因为农业科技
导致农产品产量大幅增加，导致价格下跌，同时，社会对农产品的需求相对缺乏弹性，所以需求不增加就意味着农民总收入最终会减少，看来农业科技对农民不利， 当然，对社会非常有利，这是农业科技引起的不同社会群体之间的利益冲突。谈欧佩克油价，油价变动表明短期石油供需缺乏价格弹性，因为短期内储备和产能是确定的，供应缺乏弹性;由于消费习惯（消费石油作为必需品）不会立即做出反应，因此需求变得没有弹性。但长期来看，产能逐渐增加，出现替代产品，必然导致价格下降;同时，人们逐渐意识到自己的消费习惯不合适，因此工业需求、公共需求、日常需求减少，必然导致油价下跌。总之，类似房地产的石油短期缺乏供求价格弹性，长期存在明显的供求价格弹性。
由此可见，政策可能导致社会矛盾（如农业科技问题），政策规模必须尊重市场规律，政策出台的时机必须适当，否则效果未必是最好的（如油价）。在市场经济中，供求
规律是行之有效的，但按当前价格供大于求时，就会出现短缺，当供给过剩时，就会出现过剩，因为所谓的“现价”不是市场均衡价格。这种供需失衡造成的短缺或盈余往往发生在政府对经济的干预中，例如将农产品的最低价格设定为高于均衡价格，这将导致农产品过剩;当租金得到控制时，最高租金限额低于均衡租金，这将导致公寓短缺;汽油供应限价低于均衡价格，导致排队买油;失业也是劳动力资源过剩的标志，因为最低工资高于市场均衡工资。政府也知道会出现短缺和盈余，但为什么政府监管经常失败？原因是政府很难确定干预市场的时机和适当力量，结果往往是市场反应过度。所谓政府失
灵，是指信息不全、效率低下、资源浪费、决策失误，导致政府失去应有的市场调节职能;所谓市场失灵，是指经济异常波动，市场缺乏竞争，社会成本高，公共产品供给不足，市场匮乏，信息扭曲，导致市场丧失了产生应有的经济效益的应有功能。所以，政府与市场的关系是市场第一，政府第二，只有当市场失灵时，政府才会起到纠正市场失灵的作用，当然，政府需要考虑调整的时机和力度来纠正市场失灵，因为政府对经济的干预是一把双刃剑。例如，城市住房改造方案最初旨在为穷人提供更好的生活环境，但低收入住房被摧毁，建造得越来越少;租金管制导致住房质量差，弱势群体住房更加困难;虽然最低工资帮助了一些工人，但它导致其他人失去工作;中国的长期实践证明，政府一旦控制住经济，就会混乱死气沉沉。总之，政府与市场供求规律的关系是非常微妙的，政府必须尊重市场
供求规律，尊重市场供求规律的政府政策。
比忽视供求规律的政策更安全、更有效，并且副作用更少。
二、楼市与股市泡沫的形成过程
（1）市场化土地供给模式扭曲供求关系，放大泡沫效应
土地价格上涨会导致房价上涨吗
，还是房价上涨导致土地价格上涨？一般来说，房价的主要决定因素是市场因素和成本因素。市场因素主要是供求导致价格变化，如果供大于求导致市场平衡被打破，房价必然会上涨，导致土地价格上涨，所以从市场因素来看，房价带动地价上涨，是主导效应。住房成本主要是土地价格、建设成本及相关税费，在建设成本、利税的情况下，地价成为房价的主要变量，据实证统计什么是泡沫经济，其占比一般在40%-50%左右，所以从成本上看，地价影响房价，地价高可能导致房价高。
市场土地出让引发很多问题？商业性土地出让（招投标、拍卖、挂牌）市场化模式的主要目的是通过市场化方式选择开发商，确定科学客观的土地出让定价模式，建立市场化的土地价格形成机制，避免土地出让过程中可能出现的腐败现象。但是，这种市场化模式可能会导致矛盾的转化，即市场化的价格是土地价格可能被人为抬高。
土地供应市场化后，城市土地价值显现，地价上涨
值得注意的是，这种垄断地价模式对经济发展的双重影响，其积极作用是，一级土地市场垄断后，城市土地资源价格上涨，促进了区域经济发展，吸引了资本流入，投资增长，增加了商机，整个区域呈现出繁荣景象，真正实现了“土地是财富之母”;负面影响是，过高的土地价格，导致房价过高，无疑会增加商业成本和办公成本，降低经济和商业活动的边际收益，最终削弱城市的市场竞争力。
事实上，中国目前的土地供应模式实际上是政府垄断。一方面，农村集体土地国有化的过程，即土地征用，不是按照市场价格定价的，大量土地同时符合供需条件，而政府是唯一的土地征用者，短期内需求非常有限，所以农用地国有化供过于求（需求曲线严重向左扭曲， 这将不可避免地导致供需曲线的交点向左移动，即均衡价格严重扭曲）。一方面，政府形成了单一的政府对土地市场供应的垄断。市场化土地供应模式造成的土地短期卖盘造成人为供不应求，使竞价拍卖用地价格持续上涨（供需曲线严重向左扭曲，必然导致供需曲线交叉向左移， 也就是说，均衡价格严重扭曲）。由于土地征用和土地供应都由政府垄断，两者存在巨大的价格差异，政府对土地“垄断经营”的结果必然导致农民、政府和土地使用者之间的巨大利益冲突，另一方面，土地价格会通过短期土地供应而上涨， 严重扭曲了市场供求关系，扭曲了市场价格形成机制，扭曲了房地产市场价格信息。在地方政府垄断土地一级市场供应的情况下，地价的变化主要受政府提供的土地数量的影响，因此价格不会是真实的市场价格。政府对土地的垄断程度越高，对房价的影响越大，因而对房地产市场价格形成机制的影响越大。
如果国有化农业用地时的管道供过于求和管道
卖地时供不应求取消，但农民与市场需求者直接交易，那么农用地的交易价格绝不会这么低，市场上买地的价格也绝不会这么高，价格差自然会转化为对农民的补偿，对开发商的补偿， 以及对消费者的补偿。当然，政府也可以征收各种税费，但垄断利润不会那么高。即使政府卖地，同时推拟卖地给市场，成交价格肯定会下降（其供应增加，导致供需曲线交叉向右移，成交价格必然下跌），为什么还要对房地产实行全国性全面报废？其实，开发商不希望房价过高，以免引起政府和消费者的不满。房价居高不下的原罪一方面在于猖獗的市场投机，另一方面在于政府的寡头垄断模式，政府必须承认这个制度缺陷，承担这个责任，这才是真正尊重民意、尊重市场、尊重真相。
（2）股市的泡沫扭曲过程：股权分割制度设计的原罪
长期以来，股市最大的问题之一就是股票的拆分。所谓股权分工，是指由于前期的制度设计，只有三分之一的股票市场公开股可以上市交易（可交易股），而另外三分之二的国有股和公司股暂时不上市交易（非流通股）。股权分化问题作为我国资本市场特有的股权结构问题，长期困扰着我国资本市场的发展。股权分工问题主要源于前期对股份制认识不一致，对证券市场功能和定位认识不一致，国有资产管理体制改革还处于初期，国有资本运作理念尚未完全确立。截至2004年底，我国上市公司总股本为7149亿股，其中非流通股4543亿股，占上市公司总股本的64%，国有股占非流通股的74%。
股权分割问题的存在不利于形成合理的股票定价机制;影响证券市场预期的稳定性;大股东不关心上市公司股价变动，流通股股东“用脚投票”无法对上市公司形成有效约束，导致公司治理缺乏共同利益基础;不利于国有资产的畅通流通、保值增值、国有资产管理体制改革的深化;制约资本市场国际化进程和产品创新。可以说，股权分工问题已成为完善资本市场基础制度的一大障碍，需要积极稳妥地加以解决。
一方面，由于发行审批制度长期实施，市场需求不灵活，短期内股票单独发行上市，明显供不应求，必然导致价格居高不下;一方面，由于股份分割，大部分股份不可交易，导致供不应求的情况加剧，再次导致股价上涨。因此，股市长期扭曲，少数流通股在市场供求规律的作用下，发行价格高，交易价格居高不下，以至于首日交易价格大大偏离其正常投资价值，大多数投资者都被这种机构风险所包围， 几乎超过95%的投资者处于亏损状态。正是审批、发行制度和股权分割制度的这种缺陷，导致投资者承担巨大的市场风险。
3. 政府利益和政府边界
各国政府必须妥善处理其自身利益与边界之间的关系。政府拒绝退出土地市场交易主体地位，政府直接参与土地市场间接干预，实际上是由于利益冲动。在市场经济中，政府的职能应该定位于提供公共服务和维护公平的市场环境。政府只为公共利益征用土地是国际惯例。政府退出土地市场后，应主要通过规划控制和房地产税间接调控市场。只有这样，才能保证政府是一个权利有限的政府，政府的边界才能明确。
首先，政府必须抑制其参与某些资产市场的最初冲动。从所谓的“鼓励上市发行股票”到所谓的“经营城市”，甚至房地产繁荣带动经济发展，都是政府干预不同形式资产市场的表现。一旦政府直接或间接介入市场，必然会扭曲市场。股市投资者长期依赖政府政策救助，这显然不是一个成熟的市场。房地产市场在目前的政府运作下很容易形成相同的结果。因此，一个明智的政府与市场保持距离，是高于市场的监管者，是维护市场秩序的公正法官。目前，一些地方政府声嘶力竭地强调房地产经营的健康，这本身就违背了政府职能的基本原则。其次，政府必须抑制维持某些资产价格的持续冲动。即使行政力量在资产市场的发展中没有起到直接或间接的作用，市场也总是会波动的，在不成熟的市场经济中，投资者往往会要求政府支持。不成熟的政府倾向于出于维持市场稳定和避免对投资者造成损害等原因来平衡市场。当然，面对某些资产的过度和异常投机，政府保护公共利益是不同的。第三，政府必须抑制自己限制某些资产价格的良性冲动。目前，社会各界都担心房地产泡沫，因此形成了政府在具体操作层面直接打压房价的动议。同样，从直觉意义上讲，这种考虑是正确的，但在政治经济学意义上，这将是极其危险的政策设计。一方面，市场涨跌有其自身的规律，目前的暴涨不代表未来不会下跌，而政府对房价的干预本身就意味着对原始投资者的不负责任，只有任其自然波动，投资者甘愿赌输的市场心理才能健全。因此，压低房价与之前的信托市场没有本质区别。另一方面，面对当前低收入居民因房价过高而无处可去的问题，政府只有两种选择。一是增加供给，抵消市场需求过剩。二是财政货币政策，调整贷款利率或货币补贴来调节整个市场需求。
毫无疑问，政府肯定会考虑到它的利益。事实上，政府最大的利益从全民和国民经济出发，房地产市场的具体集中利益就是土地的价值。目前的土地供应机制并不能保证长期稳定、科学合理的土地收入，更有可能助长政府官员短期的绩效冲动，甚至产生腐败，土地的有限性可能导致未来政府土地收入越来越少，所以科学的做法是土地收入要稳定， 统一和制度化为税收，为了保证政府未来的收益，也可以减轻市场的沉重负担，也可以减少政府官员的短期业绩冲动。因此，以地租年费的形式实现政府对国有土地所有者的权益，实行年租制度，需要在法律上明确。这样既可以使政府的土地收入长期化，避免政府在土地收入上的短期行为，又能促进城市存量土地的流动，促进城市土地资源的合理配置。
事实上，台湾省的土地改革模式值得借鉴。当年国民政府迁台时，政府实施土地改革计划，采取不流血政策，让台湾农民拥有自己的土地。已经制定了稳定土地政策和农民的政策什么是泡沫经济，以避免大量农业失业者袭击脆弱的城市。上世纪70年代，面对巨大的社会压力和财团压力，国民党政府最终反对开放卖地，而是引入资本下乡，过渡到台湾工业化后期，在全社会重新分配社会资产，以解决贫富差距问题和工农业分化问题。十多年后，台湾工业化和经济发展达到较高水平后，台湾放松了土地政策。此时，土地价格已从每A新台币4万元上升到新台币3000万元，再上升到新台币4000万元。大量农民因多年出卖土地而得到补偿，享受到国家工业化的经济成果。社会财富再次通过土地出让进行再分配，避免了大量农民的破产。工業與農業的均衡發展，造就了龐大的中產階級，使台灣社會更加穩定。另一方面，在经济上，出卖土地造成了一些人的资本富裕，带动了社会消费和投资。重要的是，这些从卖地中获得财富的“富”农，会把资本转向高风险的高科技产业，而正是这些知识含量不多的“富”农，成为台湾产业升级转型的资本进口商，这可视为台湾土地政策的意外收获。
四、制度缺陷与市场缺陷共鸣：股市类似楼价泡沫
越来越明显的是，中国的房地产市场和股市一样，存在重大的制度缺陷。有三种表现形式：一是房地产市场和股票市场一样，是一个权力涉及的市场，权力资本的作用超过其他资本，产品的市场化和要素非市场化的不对称导致了住房市场的畸形和高价格。其次，地方政府对房地产行业的发展更多是由于财政支出的压力和追求发展业绩的冲动，这与当年股市的发展非常相似，当时只是迫于企业融资的压力，被迫走出国企的陷阱。第三，房地产开发商推高资产价格的市场操作方式与股市黑银行颇为相似。在股票市场上，如果有人以足够的杠杆控制股票，他们就可以完全操纵股价。博彩公司带动整个市场涨价的奥秘，就是先推高高价股的价格，诱导其他低价股的价格自然被抬高，这种方法在房地产市场也曾用过;2005年，房地产投资者提出向二三线城市迁移。从技术上讲，这种做法很类似于股票做市商在试图拉涨龙头股时投机某个板块或股票概念，龙头股的赚钱效应将散户投资者拼命吸引到同一板块或垃圾股的概念中，只要龙头不下跌，其他股票就会跟着上涨， 一旦做市商实现了目标，散户投资者的末日就会到来。许多城市的价格翻了一番，一些项目甚至多次涨价。这与股票市场信托的做市效应相同;房地产开发商为了推高价格，伪造了大量虚假交易合同，通过这些虚假合同，房地产价格“无限空”。这种方法类似于股票做市商通过敲打自己来拉高价格。