湖西路农贸市场推售方案 本文关键词：西路，农贸市场，方案
湖西路农贸市场推售方案 本文简介：湖西路农贸市场推售方案农贸市场繁荣的意义:湖西路农贸市场是在原有农贸市场旧址上的一个回迁项目,属于政府指定的公建配套项目,在名筑项目所在区域具有唯一性,是政府高度关注重视的,事关百姓生活的重点项目.它的建成和正常运营,不但关系政府信誉,百姓日常生活,还关系到海外海集团在马鞍山的社会形象和自身经济效益
湖西路农贸市场推售方案 本文内容：
湖西路农贸市场推售方案
农贸市场繁荣的意义:
湖西路农贸市场是在原有农贸市场旧址上的一个回迁项目,属于政府指定的公建配套项目,在名筑项目所在区域具有唯一性,是政府高度关注重视的,事关百姓生活的重点项目.它的建成和正常运营,不但关系政府信誉,百姓日常生活,还关系到海外海集团在马鞍山的社会形象和自身经济效益.
农贸市场的繁荣,尤其是农贸市场一,二层的经营状况好坏,对整个农贸市场二,三层的业态经营及周边营业用房的商业价值体现,具有举足轻重的作用,对整个名筑B区的人气聚集,商业繁荣也有极大的拉动,具有极为重要的战略意义.
项目简介:
湖西路农贸市场地处名筑
南湖时代广场西面,正对湖西路,总建筑面积约6000平方米,共三层,为马鞍山屈指可数的大型日常必需品购置中心,辐射一公里范围内名筑苑,雨东村,花雨亭,珍珠园,珍珠西园,中央花园,汇翠名邸等住宅区,共计10000余户近30000余人口.该项目是在原先农贸市场旧址上的一个回迁项目,属于政府指定的公建项目,在本区域具有唯一性.
该项目为一正方形建筑,全框架结构设计,沉稳厚重,外立面线条感强,时尚大气,内设营业楼梯,消防楼梯各一部,垂直自动货梯两部,方便人流,货流,动线分布合理.建筑材料选用绿色,无污染建材,防水防滑地面.上下水,电路选材先进,布置合理,配备智能化安保系统,以现代化物业配套,缔造跨时代市场.
市场一层东,西双入口,外围是双通沿街铺位.一-三层层高分别为5.1m,4.2m,5.2m,分别设有2000m2日用品区,4000
m2农贸食品区,统一规划,统一管理.
该项目建设遵循“统一规划,分期建设,合理布局,设施配套“的原则.一层设门面46间,使用面积4.84
m2
至77.44
m2,摊位221个,二层摊位292个,共计摊位513个,尺寸为0.8m×1.2m,经营户站位1.4m宽(背靠背2个),摊位间主通道2.5米宽,次通道1.8米宽,柱间距8.8米.
农贸市场功能设置建议:
农贸市场西大门进门处设一部室内剪刀梯,东大门一部消防梯,两部升降货梯.如要真正完善配置,充分发挥农贸市场功能,至少还须配备一条上二层的坡道.根据工商管理部门同志介绍的经验和我们实地考察同类型一,二层农贸市场的现状看,该坡道的增设势在必行.一般农贸市场只做一层,万不得已增设二层,在引进经营业主和经营户时,均十分困难.据工商管理基层的同志介绍和建议,凡在二层从事经营,不论是蔬菜干货还是肉类禽蛋,无坡道设置,无法实现基本的正常上货和垃圾清运.以蔬菜为例,三轮摩托是经营业主普遍采用的运输工具,尤其是蔬菜经营户,批发兼零售,每天出货量很大,一车菜码放要达2米多高,0.5-0.6吨重,沿坡道直接开到二层摊位前下货.依靠电梯,且不论运营费用高低,设备折旧损耗大小,单是二次搬运,费时费力加大损耗,直接影响经营.另一层考虑,是大宗采购如食堂,饭店的采购,多是采购员单人骑三轮车采购,无法上二层一次购齐所有货品,就会认为不便而放弃大宗采购,这也是影响经营收益的一个因素.蔬菜经营的垃圾产生量较大,至少一天清除2-3次,坡道也便于垃圾的及时清运,避免污染电梯轿厢.
四,农贸市场楼层业态设置:
按农贸市场的经营惯例及消费者的购买习惯,湖西路农贸市场的设置应遵循工商推荐的常规做法,即一层设蔬菜,干货等业态,二层设肉类,禽类,水产品等,有利于将市场做活.但我们的最终目的是销售,如采纳这种建议,很难实现将效益好的业种和价值高的摊位有机结合,达到商业价值最大化的目的,因此我们必须考虑维持原来的布置方案:
一层
肉类,水产,活禽等
二层
蔬菜,豆制品,腌制品,干货,调味品等
营业房
水果,粮油,卤制品,烟酒,日杂等
备注:营业房业态应尽量避免与农贸市场整体形象差异过大
三层业态暂不确定,待一,二层经营稳定,人气汇聚后再行考虑.可考虑歌舞厅,旅馆,洗浴中心等业态.
1,楼层功能具体设置:
a.第一层
思路:一层商铺每日人流稳定,商业价值较大,采用小铺面分隔,控制总价,提升单价.
业种:肉类,水产类,活禽等;
营业房:水果,粮油,卤制品,烟酒,日杂等;
铺面形式:铺位+营业房
单铺主力面积:
铺位——按使用面积计算,1.2m×1.5m=1.8
m2共221个;
营业房——按使用面积计算,共44间
开间2.2m,进深4.4m,9.68m2共4间
开间4.4m,进深2.2m,9.68
m2共7间
开间2.2m,进深2.2m,4.84
m2共12间
开间4.4m,进深4.4m,19.36
m2共12间
开间8.8m
进深4.4m,38.72
m2共2间;
通道宽度:主通道——2.5m
次通道——1.8m,0.6m
特殊要求:冷冻库——15.46
m2,可供出租;
鸡鸭宰杀房——21.93m2,近禽蛋区域,可整体或分割出租;
上下水——水产品,禽蛋铺位附近需设上下水,独立水表
通电——水产品设较高比例的防溅水插座
b.第二层
思路:按业种需要进行考虑
业种:蔬菜,豆制品,腌制品,干货,调味品等
铺位形式:边厅——楼梯南侧为超市区
铺位——楼梯北侧为蔬菜,豆制品腌制品,干货,调味品等等
超市区主力面积:开间44m,进深17.6m,共774.40
m2(具体面积以分隔便利为原则作细微调整,包括物业和工商办公室)
铺位——1.2m×1.5m=1.8
m2
共216个
通道宽度:主通道——2～2.5m
次通道——1.8m
c.第三层
思路:待业态确定后根据业态需要具体分割
2,其他设施配置建议
◆人货分流
为了保证本案农贸市场整洁性,防止一楼经营户与二三楼农贸市场出现混杂的现象,规避脏乱差的情况出现,尽可能的安排农贸市场统一的备货时间和备货通道(如只允许走坡道与消防通道).电梯可用于三层,解决直接上三层的交通问题.
◆污水排放设施
据农贸市场特殊性,工程上必须对此特殊处理,保证市场的整洁与干燥.
◆防滑地砖
为提高农贸市场整体形象并为消费者安全性考虑,建议使用防滑地砖.
卫生间
为保证清洁卫生及方便广大经营户,建议物业设专人收费管理.
◆车位设计
租户运输需要及消费者购物需要,必须考虑充足的自行车位,三轮车位及汽车车位.拟在农贸市场北面至马钢国贸公司围墙段东西向摆放三轮车(有偿);农贸市场西面至湖西路段作为消费者停车场(无偿);机动车如需较长停靠,安排至H型下面地下车库(有偿).
◆照明系统/电路设计
必须按照农贸市场要求设计,电路应考虑到卤制品等业种特殊需求.
◆独立电表设计
各业种按需要设计电表,其中水产,卤制品等电力需求较大业种,需要1户1表设计,营业房也按1户1表设计.
◆农贸市场管理办公室设计
工商市场管理办公室,蔬菜检测室,物业管理办公室,公平秤等位置预留
五,农贸市场项目定位
三流农贸市场卖摊位,二流农贸市场租摊位,一流农贸市场树品牌!
本项目目标是成为本地农贸市场的样板!
1,功能定位
马鞍山居民日常必需品(丰·衣·足·食)购置中心
【一站式】
面向大众化的星级无公害绿色农贸市场
日用小商品(农贸市场附属功能)交易中心
(丰·衣·足·食)定位诠释:
——表明购置中心商品的种类丰富及数量充足
——以“丰衣足食“的美好联想预示本中心的投资前景
2,目标市场定位
投资客群:
①有实力的市场经营业主
②有一定闲散资金,却缺乏投资渠道与方向
③对本案农贸市场经营前景相当看好的
经营客群:
①现有各农贸市场经营户
②原先农贸市场经营户(回迁型经营者)
③日杂,日用等小商品经营者
④下岗工人或者无业人员
消费客群:
①周边居民(农贸市场辐射半径在1公里左右)
②各类宾馆,饭店,企业食堂
五,农贸市场经营运作模式及投资分析:
1,先租后售的运作模式(营业房及三楼业态均为产权出售,不做分析):
先租:一,二层所有摊位均对外出租,租期定一年,预交半年租金.租金主要按业态收取,结合楼层,位置因素,业态由工商局按照“划行归市“的管理要求确定,不得随意更改,即经营户只能在指定的区域从事指定的业态经营.
参考马鞍山桃源,大治村,香源,雨山五区等市场现租金水平,结合本市场具体情况,考虑吸引人气,带动周边等因素,确定租金为:
农贸市场主要业种【租金-收益】表
业种
平均租金
调整租金
摊位数量
年收益
(1.8m2摊位面积)
(元/摊/天)
(元/摊/天)
(个)
(元)
水产品
6.7
8
50
144000
肉类
7.6
9
82
265680
活禽
5.5
7
21
52920
冷冻品
7.6
8
18
51840
光禽
9.7
7
9
22680
禽蛋
9.7
7
12
30240
豆制品
2.5
3
24
25920
其他
竞租
15
5
27000
小计
221
620280
蔬菜
2.5
2
190
136800
调味品
1.7
2
10
7200
生面食
1.5
2
10
7200
干货
1.5
2
10
7200
小计
220
158400
合计
441
778680
水电费按表计量收取,水费2.10元/吨,电费1.10元/度(包括损耗),无独立水电表摊位免收.
一层营业房售价以10000元起拍,每次举牌500元,价高者得,按保守估计平均12000元/平方米计算,销售金额12000×763.39=916万.按乐观估计,农贸市场摊位出租率70%计算,年收益为
55万元.(二层超市区及三层除外),合计一年收益916+55=971万元.一年后销售摊位收入872万元(见后测算).
总收入:971+865.2=1836.2万元.
后售:出租一年时间,是动态考察各业态面积,布局,租金是否合理,经营户是否有实力和长远经营愿望,投资者究竟对多大回报感兴趣,经营者和投资者能承受怎样的价位,我们的管理投入究竟在怎样的成本水平才可收支平衡等问题必经的阶段.通过一年的精心培育,阶段调整(如业态已定产权已售则无我们调整的余地了),农贸市场业态结构,布局日趋合理,市场繁荣,人气旺盛,可着手确定业态(二层还有很大调整余地),划定四至,此时出售产权既不会扰乱市场,又可最大限度体现商业价值,将增值部分的利益留给投资者,对三层和B区其它商业也是有力的带动和促进.所以在开头的一年中,须全力投入,吸引人气,完善环境,卫生等管理,先造市,再出售.
出售时,仍然将产权与经营权分开.投资者从管理公司买到产权,享有管理公司承诺的期限和固定回报,如三年内每年9%的投资回报(此时投资者树立了一定的投资信心,愿意购买,管理公司也能核算出合理的回报率,科学定价),但无权改变经营业态,无权自行选择经营者.管理公司仍按调整完善后的结构和布局招商,管理,经营户仍按可承受的租金租赁经营,租约仍然一年一定,租金可调,当然前提是管理公司和经营户均有利润空间.
这种运作模式对管理公司的经营水平要求较高.管理公司要承担起摊位招商,经营组织,与工商,税务,卫生检疫等部门协作沟通等职责,须配备有丰富市场管理经验,责任心强,综合素质较高的管理人员,力争在一年时间内将市场做热.
2,产权销售,三年固定回报的操作模式
这种运作模式要求我们按以下步骤进行:
尽可能合理地确定业态布局,因为一旦确定下来不易再做改动.一方面由于有些业态对电力,上下水配套有特殊要求,须在施工过程中预设,另一方面防止业主随意改变业态,破坏市场中各业态的比例结构,影响经营和回报;
请产权部门根据规划好的业态布局测算出摊位的实用面积,共摊面积,建筑面积并在图上确定各摊位的四至界限;
尽可能合理制定售价.结合市场各业态租金水平及9%的投资回报,制定的价格仍有一定的市场风险.考虑到市场尚未成熟及开盘销售冷场的风险,我们的定价势必要很谨慎,可能造成应有的商业价值流失;
三年投资回报期后,投资者后顾之忧如何消除.
即便我们承诺的投资回报如期如数兑现,期满后的风险仍是影响投资者置业决心的一道阴影.安徽中源房地产开发有限公司在当涂县城开发的产权商铺承诺:签约即支付一年租金,三年期满后可原价退铺,解除客户后顾之忧.我们能否有类似承诺.
如按现有租金及9%的投资回报计算,农贸市场各业态摊位售价及总价计算如下:
农贸市场主要业种【租金-售价】分析
业种
(摊位面积1.8
M2)
平均租金
(元/摊/天)
调整租金
(元/摊/天)
摊位回报率
摊位售价(使用面积)
(元/摊)
(元/平方米)
水产品
6.7
8
9%
32000
17778
肉类
7.6
9
9%
36000
20000
活禽
5.5
7
9%
28000
15556
冷冻品
7.6
8
9%
32000
17778
光禽
9.7
7
9%
28000
15556
禽蛋
9.7
7
9%
28000
15556
豆制品
2.5
3
9%
12000
6667
其他
竞租
20
9%
80000
44444
蔬菜
2.5
2
9%
8000
4444
调味品
1.7
2
9%
8000
4444
生面食
1.5
2
9%
8000
4444
干货
1.5
2
9%
8000
4444
销售价格经过调整,可得以下各业种收益表:
农贸市场主要业种【售价-收益】表
业种
(摊位面积1.8M2)
摊位售价
(元/平方米)
调整售价
(元/个)
摊位数量
(个)
收益
(万元)
水产品
17778
32000
50
160
肉类
20000
36000
82
295.2
活禽
15556
28000
21
58.8
冷冻品
17778
32000
18
57.6
光禽
15556
28000
9
25.2
禽蛋
15556
28000
12
33.6
豆制品
6667
12000
24
28.8
其他
44444
60000
5
30
蔬菜
4444
8000
190
152
调味品
4444
8000
10
8
生面食
4444
8000
10
8
干货
4444
8000
10
8
合计
441
865.2
一层营业房售价参考步行街一号楼具有经营管理公司的楼层售价,其1楼平均售价12000元/平方米,销售收入
12000×763.39=916.07万.
三年返租平均按9%计算,须支付投资者租金865.2×9%×3=233.6万元,三年收取租金按照第一年50万元,第二年60万元,第三年70万元,即平均180万元,净支出租金53万元
农贸市场出售产权收入为916.07+865.2-53=1728.27万元.(二层超市区及三层除外)
比较两种方案,从总收益上看相差无几,但是第二种(产权销售,固定回报)方案受市场认同的程度较小.
如果我们自身有把市场培育好的信心,选择先租后售的方式更为稳妥,因为不管采用何种方式,出租环节是必不可少的.
六,农贸市场模式评析及建议:
1,利润/风险角度
长期出租收益大,但充满了不确定性,资金回笼慢,风险相应增大,以现租金水平估计收期限在10年左右;
产权出售无后期经营风险,资金回笼快,但无法体现真实价值所在,应有的价值流失,还可能开业后经营混乱,有损政府及开发商形象,且直接影响百姓生活,类似开发模式在马鞍山无可借鉴对象;
开业即采用产权回报的经营运作模式,商业地产中也有尝试,如步行街加华广场,中央花园长发商厦,均因经营不景气陷入无法按照预想的回报率回报投资者的圈套,造成投资者恐慌心理,对投资置业持观望态度;
先租后售的模式,规避了上述不利因素,兼顾了开发商,投资者,经营者,消费者多方利益,是较为可行的运作模式.
2,管理角度
出租和出售经营权均需成立后续的物业管理公司或资产管理公司,无论出售产权还是出租均涉及招商和统一管理问题,均须在工商,税务等行业管理部门相应管理和监督指导下进行.
3,可行性角度
综观全国市场,各地对产权式农贸市场政策不一.目前产权式农贸市场仅重庆比较成功,其成功经验为农改超,但问题依然较多.在整体投资环境不景气的大环境下,海外海先租后售的模式不失为一种大胆的创新和尝试.
七,综述
根据与产权部门的沟通,同意按照产权销售模式操作,但是很难进行管理,前期就须请工商部门以行业管理的角色进入,加强管理;
目前在马鞍山无农贸市场销售的先例,无参照价格,因此一年后出售产权时,定价仍按公式:售价=年租金/市场回报率,此时的租金和回报,均有现实性和可行性.在实际执行中可根据现实情况调整定价,因此建议采用“分阶段推出,低开高走“的策略,预计其总价在现有基础上增值20%应当可行;沿街门面价格可能差异较大,但是数量较少,无太大影响.
以上租金是结合具体业态制定,业态比例参照现有农贸市场情况确定,实际中还须据实调整.
成本测算:a,建安1300元/㎡+土地市价906元/㎡=2206元/㎡,总造价2206元/㎡×6000㎡=1324万元
b,建安1300元/㎡+实际地价375元/㎡=1675元/㎡,总造价:1675元/㎡×6000㎡=1005万元
如按“先租后售“模式,第一年即可收回实际成本966万,接近实际成本1005万.
平面规划有待请设计部门进一步精确,便于施工.
附:一,二层摊位分割图.
浙江海外海集团(马鞍山)房地产开发有限公司
销售部
2005年12月12日