龙头房企率先试点后，信用保护工具能否推广到更多民营房企？能否解决民营房企目前面临的信用问题？
继碧桂园、美的地产、龙湖集团之后，随着新城控股、旭辉控股的加入，首批5家“民营房地产企业发债试点”企业悉数亮相。
5月24日，新城控股发布2022年第一期中期票据募集说明书，第一期发行规模10亿元，期限“2+1”年。中债征信与上海银行共同打造的信用风险缓释凭证成为中债民企支持工具推出的首张房地产企业信用风险缓释凭证。继新城控股后，新京报记者获悉，旭辉集团正在申请发债额度，还将试行“发债保护工具”模式。目前正在按计划进行，将于近期正式发行。
随着上述5家房企先后“尝鲜”信用保护工具，这种新型融资模式能否在民营房企中普及？
“国家队”背书提振市场投资信心
根据新城控股披露的2022年第一期中期票据发行募集说明书，本期债券注册规模为30亿元，今年第一期发行规模为10亿元，期限为“2 +1”。主体的长期信用等级和债务等级均为AAA。
据中债增信公司官网消息，5月24日，中债增信公司与上海银行联合创建信用风险缓释凭证。这是中债民营企业支持工具发行的首张房地产企业信用风险缓释凭证。
与此前龙湖地产、美的地产、碧桂园尝试的信用风险缓释合约不同，新城控股此次选择的信用保护工具是信用风险缓释凭证，由“国家队”背书。
鹤业研究院指出，上述前三家房企采用的信用风险缓释合同属于信用保护合同（合同）。; 而新城控股选择的信用风险缓释凭证由创设机构创设，可在银行间市场交易。
那么，此次为新城控股中期票据提供“保险”的中债增信投资有限公司的真实身份是什么？“保驾护航”新城控股的中票有何特殊意义？
据公司官网介绍，中债增信投资有限公司是我国首家专业债券增信机构。2009年9月，在中国人民银行指导下，公司由中国石油天然气集团公司、国网英大国际控股集团有限公司、中国中化集团有限公司、北京市国有资本运营管理有限公司共同出资，有限公司、首钢集团有限公司、中银投资资产管理有限公司共同成立。
由此可以看出，中债增信投资有限公司的成立正是为了满足我国发展直接债务融资工具，解决低信用发行人特别是中小企业融资难的市场需求。
IPG中国首席经济学家白文喜评论道：“新城控股发行了第三方增信媒介票据，增信工具由中债增信公司和上海银行共同打造。前国家队背景’非常明确，表明国家队出手为优秀民营房企解决融资难题提供增信支持，推动楼市和房地产行业回暖的意图已经十分明显。这相当于用政策工具，让国家队自掏腰包为其加保险，帮助企业降低融资成本，提振市场投资信心。”
“发债信用保护”模式陆续落地
加上新城控股和旭辉的发债计划，目前民营房企已经陆续实施了5个信用保护工具。
此前，龙湖集团率先测试“企业债券信用保护工具”新模式。5月16日，龙湖集团公告2022年第二期境内公司债券发行，规模5亿元，期限33年，利率4%。同时，5月20日，龙湖集团与“中信证券-联益融-新联1号供应链金融资产支持专项计划”（简称“龙湖供应链ABS”）顺利完成记账，宣布首单成功设立民营房企信用保护证书。本次供应链ABS发行总规模为4.02亿元，优先利率为3.50%。发行规模4亿元。
5月20日，美的地产成功发行2022年（第一期）10亿元规模公司债券。美的地产表示中银发债价值分析，在上交所的指导下，中国证券金融股份有限公司与国泰君安证券为本期债券创设信用保护合约，并提供相应的增信支持。也是首批“民营房地产企业信用保护工具”。单个问题的最大问题大小。最终，本期债券吸引了众多机构的积极认购，认购倍数为1.36倍，票面利率为4.5%。
5月20日晚间，碧桂园地产公告称，已完成2022年第一期公司债券的记账备案工作，债券简称“22必迪01”，为中信建投创设的信用保护合约财务有限责任公司和中信建投证券有限责任公司，吸引了包括国有银行、股份制银行、证券公司在内的众多机构积极参与竞标。票面利率4.5%。
对于信用保护工具的有效性，克瑞研究院分析称，信用保护工具可以将信用风险与市场风险分开，达到分散风险的目的，降低整体市场系统性风险。对房企而言，信用保护工具的运用将有效扩大优质房企直接融资规模；同时，还可以提高债券的信用等级，降低债券发行成本。
能否帮助民营房企渡过信用危机？
那么，监管层为何在此时帮助龙头民营地产企业尝试“发债保底工具”模式？
事实上，信用保护工具“出柜”的背景是基于当前民营地产企业发债困难重重。去年以来，少数民营房地产企业发生债券违约，引发了民营企业发债的信用危机，融资困难急剧增加。
从目前来看，信用保护工具试点房企均为龙头民营房企，均具有良好的评级背景和财务稳定性。未来中银发债价值分析，龙头房企率先试点后，能否将信用保护工具推广到更多民营房企？能否解决民营房企目前面临的信贷问题？
对此，克而瑞分析师方玲、易天宇分析称：“这一信用保护工具的目标企业只是少数优质房企，政策的信号意义仍大于实际拉动作用，且“后续的机构创设是否会继续带动，也需要观察。特别是当前行业风险还没有完全清除，受疫情影响销售疲软。政策引导和市场走势。”
博文喜认为，这些外部增信工具确实是民营房地产企业急需的，解决了民营房地产企业在资本市场融资中的信用缺失问题，为民营房地产企业债券提供了必要的信用保护和增级。融资，其实是民营房地产企业发行债券的一种信用“背书”措施。因此，虽然当前信用保护工具涉及的项目规模较小，但反映了当前政策层面释放的积极务实信号。
“尝试用创新的金融工具，帮助民营房企解决流动性困难，自然值得鼓励，但市场真正回暖，还是需要购房者的积极参与。如何尽快恢复市场信心，让市场回暖。”房地产市场活跃是推动行业复苏的关键，也是要考虑的核心问题。白文曦补充道。